Любая недвижимость в Кирове https://gurava.ru/geocities/32/%D0%9A%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2 может оказаться обремененной. Теперь это новый-старый риск для покупателей, хотя и прежних девать некуда. Формально к обременениям относят любые дополнительные условия к праву собственности (владеть, использовать, распоряжаться). Например, когда пользоваться этим же имуществом имеет право кто-то еще, или когда для продажи требуется согласие совладельца.
Так, для земельных наделов широко известен сервитут – когда к соседу на участок нельзя пройти с другой стороны и запретить проход невозможно. Аналогично, когда местные власти планируют что-нибудь строить, и вместо изъятия участков у частных хозяев накладывают ограничения заранее. И хотя компенсация предусмотрена, практика в отношении адекватных оценок не обнадеживает.
Еще один широко известный пример обременения – рента. Когда пожилой владелец продает жилье сильно дешевле реальной стоимости, но с правом остаться там жить и даже получать некоторую сумму каждый месяц. Покупатель станет полноправным владельцем только после смерти продавца (обременение закончится). Обычно это оформляется двумя документами: договор ренты плюс залог недвижимости (закладная), причем с внесением в Росреестр.
Легко представить себе ситуацию, когда покупатель жилья на радостях планирует переезд, а в первый же визит обнаруживает по адресу какого-то жильца, который никуда выселяться не собирается, а новый сосед еще и платить теперь ему должен.
Есть и другие виды обременения, в т.ч. малоизвестные. Право пользоваться жильем бесплатно, как следствие разбирательства по итогам приватизации жилья без участия ребенка – типичный случай. Или вот еще: если приватизацию инициировал один из супругов, а второй отказался в его пользу, это не отменяет право отказавшегося жить там сколько угодно.
И наконец, самый известный, часто встречающийся вид обременения – залог жилья по ипотеке. Жить и пользоваться не мешает, но распоряжаться без согласия кредитора нельзя. Держателем залога по умолчанию выступает банк, хотя тоже могут быть нюансы.
Как быть с обременением?
Надо выяснять заранее, собираясь купить жилье любым образом – есть по нему какое-то обременение или нет. Можно или отказаться от сделки, или потребовать скидку. Когда обременение обнаружилось уже после оплаты или оформления – можно обратиться в суд или предложить мирно уладить проблему. Но снижение цены далеко не всегда решает проблему, поэтому и рекомендуется проявлять бдительность.
Надо еще учитывать, что законодательно не установлен единый подход к обременениям, а банки и другие кредиторы делают что хотят. Многие вообще не задумываются при оформлении ипотеки, что будет делать банк, если через годы заемщик соберется продать взятое в кредит жилье. Если для человека краткосрочный подход может быть оправдан – жить где-то надо – то для кредиторов это лишние риски.
Обычно в банке идут навстречу клиентам с благополучной кредитной историей, помогая оформить документы по сделке. Широко известна схема с предварительным договором о продаже квартиры и аккредитивным счетом, куда вносится остаток по ипотеке. Потом заключается основной договор по сделке, продавец забирает свою часть денег и т.о. снимается обременение, сделка регистрируется в Росреестре. Как легко заметить, основные риски несет покупатель.
Если платить по ипотеке осталось немного, можно досрочно закрыть ее потребительским кредитом – а сняв обременение, оформлять обычную сделку и потом из оплаты закрыть второй кредит. Тогда основной риск несет продавец квартиры. Вдобавок, для срочного получения кредита банк наверняка потребует подтвердить легальный доход.
Многие банки готовы помочь заемщикам с продажей жилья, не снимая обременение – надо не стесняться и спрашивать. Выкуп квартиры с разрешением и обременением оформляется официально, после чего ипотека погашается – и новый хозяин становится полновластным собственником. Но бывают сложности, когда покупатель сам планирует брать ипотеку или у него в семье дети до 18 лет.
Как показывает практика, с обременением оказывается каждая пятая квартира как минимум. Когда наблюдается рост ипотеки, эта доля увеличивается до трети. А при спаде в экономике денег не хватает и люди все равно берут кредиты, тем самым поддерживается доля залогового жилья. А в обозримой перспективе обременение станет частым – в некоторых регионах ипотечные сделки по новостройкам составляют уже до 70%.
