Одной из самых горячих тем для обсуждения в последнее время стала Лариса Долина и ее квартира. Напомним, что, согласно постановлению суда, певица стала жертвой мошенников и продала квартиру в Москве под их влиянием, после чего передала им вырученные деньги. Однако впоследствии, когда стало известно об обмане Лариса Александровна подала в суд, который встал на ее сторону и признал сделку ничтожной, передав квартиру обратно в собственность певице. Такое решение запустило большую волну эмоциональных постов и публикаций. Мы же решили обсудить этот вопрос с профессионалом - управляющим российскими офисами международной консалтинговой компании Anyway.Law Анджеем Сапегиным.
Резонансное дело Ларисы Долиной, которая сначала продала квартиру, а затем вернула ее по суду, сославшись на то, что находилась под влиянием мошенников, сейчас является темой номер один. Кто-то считает произошедшее серьезной дырой в законодательстве, которая ставит под угрозу неприкосновенность частной собственности, а кто-то считает произошедшее мошенничеством. Можете ли поделиться своей точкой зрения на произошедшее?
Имея за плечами всего лишь 32-летний опыт юридической работы, как специалист могу сказать, что любые выводы о каком-либо вынесенном судебном решении можно только после изучения не только самого решения, но и всех материалов дела. Поэтому то, что на данный момент происходит в СМИ, является популизмом. Во-первых ситуация напоминает поговорку "Слышим звон, да не знаем, где он", а во-вторых, почему-то многие, в том числе ваши коллеги, забыли о существовании статьи 6 Федерального конституционного закона о судебной системе, в которой сказано, что все субъекты на территории Российской Федерации, включая государственные органы, организации и граждан, должны исполнять решение суда, если оно вступило в законную силу. Исполнять такие решения должны все без исключения.
Обсуждать решение, когда оно выйдет можно много, но в реальности сделать можно только одно - обжаловать его. Поскольку российское законодательство, в том числе гражданский процесс, основаны на состязательности, всегда говорят, что сторона истца в состязательном процессе одержала победу.
Но в Конституции есть и статья о неприкосновенности частной собственности. И мне понятна реакция людей, которые усмотрели в этом деле, где имела место сделка деньги в обмен на товар, именно нарушение ее неприкосновенности.
Неприкосновенность частной, равно как государственной и муниципальной собственности у нас действительно есть и прописана она не только в Конституции, но и в Гражданском кодексе. Однако в настоящее время, не имея доступа к материалам дела, мы можем только предполагать, что там произошло.
Я понимаю ваше удивление и удивление граждан, но оно основано на том, что вы давно не читали первую статью Гражданского Кодекса, в которой указано, что помимо незыблемости частной собственности есть и другие фундаментальные начала гражданского права, на котором основано все гражданское законодательство. И почитав статьи первую, вторую и десятую ГК, можно, в принципе, найти ответ на любой юридический вопрос.
Так вот, в статье первой сказано, что субъект гражданских взаимоотношений, то есть мы с вами, приобретаем права и несем обязанности в своей воле и в своем интересе. А это означает, что мы должны быть в понимании происходящего, или, говоря более простым языком, должны быть вменяемы. Помешательство или помутнение могут быть постоянными, что ведет к недееспособности или ограниченной недееспособности, либо временными. И есть соответствующие нормы права, которые это регулируют.
Поэтому то, что в данном случае произошло, очевидно - стороне истцов удалось доказать, что у продавца в момент заключения сделки было некое помутнение сознания. На основании этого вся сделка была признана ничтожной.
Многие сейчас небезосновательно переживают, что данное дело открывает некий "Ящик Пандоры" и сейчас все бросятся отменять совершенные сделки под этим надуманным предлогом. Что вы думаете про это?
Как не бывает одинаковых шишек на елке, так не бывает и одинаковых дел. Кроме того, нормы права, на которых, как мы предполагаем, основано судебное решение, существуют с 1994 года и ничего нового в данном случае не произошло. Резонанс, как я считаю, появился из-за высокой медийности продавца, большой суммы, которая фигурировала в деле, и СМИ, которые решили поймать на этом деле хайп.
Как юрист с более чем 30-летним стажем, может быть, расскажете, как защититься от подобных сделок?
На этот вопрос есть ответы во все том же Гражданском кодексе. В статье первой написано, что субъект гражданских отношений должен действовать разумно и добросовестно.
Поэтому во-первых я бы порекомендовал обратиться к специалисту, чтобы вас проконсультировали юристы и риэлторы. Нужно обращаться к профессионалам.
Второе - условия сделки должны быть рыночными. Если вы видите в объявлении, что квартира в доме, где цены начинаются от 10 миллионов, продается за 8 миллионов, это повод задуматься о том, почему? Многие просто посчитают, что им повезло, но так не бывает. Очень важно задавать вопросы.
В популярной книге "Атлант расправил плечи", а она была написана 60 лет назад, один из главных героев произносит фразу о том, что если сделка коммерческая и она заведомо невыгодна для одной из сторон, она не будет иметь судебную защиту. Этой мысли 60 лет.
И когда кто-то покупает квартиру за бесценок и считает, что ему просто повезло, это может быть далеко не так. Получение серьезной выгоды как правило связано с рисками. Не зря говорят, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Именно поэтому при заключении сделки прежде всего надо обращать внимание на юридические условия.
Разумеется, бывают разные ситуации. Например, квартира может стоить дешевле из-за отсутствия ремонта или из-за различных повреждений в ней. Но в любом вопросе нужно разобраться, нужно смотреть историю приобретения квартиры.
То есть помутнение сознания не единственная возможная причина для отмены сделки?
Помимо помутнения сознания, есть и другие основания для оспаривания дела.
Например, еще недавно была волна оспаривания сделок с нарушением права на приватизацию. У нашей компании было несколько таких дел, когда к нам обращались собственники, владеющие квартирой более десятка лет, и выяснялось, что в начале 90-ых один из жильцов квартиры на момент начала приватизации находился в тюрьме. Его на этом основании выписали, а он через 15 лет вернулся и через суд добился восстановил свое право на жилое помещение и тем самым восстановил право на приватизацию, а уже на этом основании оспорил сделку и вернул себе часть квартиры.
Если бы в этом случае лицо было медийным, думаю, поднялась волна не меньше, чем сейчас, но этого не произошло.
Также я всегда говорю, что в любом подобном случае важно найти выгодоприобретателя. Кто, на ваш взгляд, является им в данной истории?
На наш взгляд в выигрыше остались продавцы первичной недвижимости, так как приобретатели первички застрахованы от таких рисков.
Да, но почему-то никто не говорит о действующем моратории на возможность предъявления застройщикам штрафов и пеней за несвоевременную сдачу объектов, который был введен в период пандемии сейчас постоянно продлевается.
Мы не знали о таком моратории.
Вот видите, его в СМИ почему-то нивелируют, хотя этот мораторий продлевается каждые полгода постановлением правительства.
И люди, которые инвестировали деньги в квартиры в 2020 году, и должны были получить жилье в 2021, они, если не получат свои квартиры в конце 2025 года, смогут только с 1 января 2026 года начислять предусмотренные законом неустойки за несоблюдение сроков завершения строительства, и только при условии, что Правительство не продлит этот мораторий в очередной раз.
Вот и получается, что какие-то вещи у нас оказываются в центре внимания, а какие-то умалчиваются.
Вы сказали, что необходимо обращаться к специалистам при заключении сделки. Какой специалист мог помочь избежать проблем при заключении сделки в случае с Ларисой Долиной?
Почему-то в СМИ некоторые важные юридические факты замалчиваются, а некоторые выносятся на поверхность. Что произошло в судебном разбирательстве с Ларисой Долиной?
Сделку признали незаконной и обязали осуществить реституцию. То есть продавец получает квартиру, а покупатель - деньги. Какие требования заявил покупатель в процессе, заявила ли она встречное исковое требование на возврат суммы. Если это решение, мы не знаем. Но, если основываться на законе, то у покупателя есть право требовать сумму, в том числе путем наложения ареста на имущество. Причем не только на квартиру, но и на счета, и на другое имущество, за исключением единственного жилья.
Кроме того, покупатель вправе в случае, если с ним не рассчитаются, подать заявление о личном банкротстве, в рамках которого может быть реализовано в том числе и единственное жилье, и оспорены сделки за последние три года, если в них есть признаки недобросовестности.
А можно ли в рамках защиты от подобных рисков заставить продавца пройти психиатрическую экспертизу, чтобы впоследствии избежать заявлений о помутнении сознания?
Заставить нельзя, можно только предложить. Но надо понимать, что такое заключение может не устоять и не является гарантией. Как не являются гарантией модные сейчас продукты страховых компаний, которые предлагают защиту титула.
Так вот, по закону о страховании в России, как и во всем мире, страховать можно только риски, в отношении которых неизвестно, наступит он или не наступит. А сделка, заключенная с пороком воли, недействительна. И застраховать титул, основанный на такой сделке невозможно.
Как итог, человек думает, что застраховал сделку и у него все хорошо, но если случится отмена титула, то страховая компания просто вернет ему деньги, которые он заплатил за страховку.
Да и в принципе в последнее время читаю очень много несостоятельной информации о том, как от подобного защититься. Вплоть до того, что в федеральном издании, со ссылкой на юристов, пишут о необходимости включения в договор пункта о возврате средств. Это, конечно, полная ерунда. В случае, если сделка будет признана недействительной, действие потеряют и договор, и все его пункты. Поэтому и включение чего бы то ни было в договор не способно защитить его стороны
Есть ли, на ваш взгляд, какой-то механизм, который позволит на 100% избежать махинаций, связанных с отменой сделок по подобным причинам?
Ничего 100%-го не бывает, но я хочу сказать, что те вопросы, которые мы с вами обсуждаем, связаны с так называемой практикой рассмотрения дел и вопросов из разряда "Верю - не верю". И решение в таком деле у нас сейчас принимает судья единолично, и три судьи в апелляционной инстанции. Но это профессиональные судьи.
На мой взгляд, этот критерий "Верю - не верю": действительно ли обманули бабушку, или нет, должен рассматриваться судом присяжных. И в российских традициях до революции такое было. Более того, на западе суды присяжных сейчас активно используются при рассмотрении гражданских дел.
И я полагаю, что депутатам, может быть, лучше было бы задуматься о внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс и решение таких вопросов, связанных с оценкой эмоционального состояния человека в момент сделки отдать на откуп присяжных, чтобы они совместно приняли решение.
Понятно, что установить объективную истину, особенно в таких случаях, очень сложно и подчас невозможно, но это достаточно качественный шаг, который сподвигнет людей, которые пытаются этим правом злоупотреблять, впредь этого не совершать. Обмануть одного человека, даже профессионального судью, в двенадцать раз проще, чем двенадцать.
Согласны, идея очень хорошая, тем более что присяжные часто выносят решение не только на основании буквы закона, но и исходя из моральных соображений.
Абсолютно верно, решение выносится исходя из собственного опыта. Для этого был придуман и до сих пор существует такой механизм. И западное правосудие, между прочим, скопировало его с российской системы. До революции этот механизм был очень эффективен при рассмотрении гражданских вопросов.
