Обзор рынка недвижимости за 1 квартал 2021

Динамика предложения на первичном и вторичном рынках многоквартирного жилья за 1-й квартал 2021 года говорит о дефиците объектов на продаже. Объем предложений, по отзывам агентств недвижимости Кирова,  упал в 1 квартале 2021 на 15-20% по сравнению с 4 кварталом 2020 года.

Динамика средних цен предложения (вторичный рынок) за 1 кв.м

Первый квартал 2021 года

Хрущевки	Полная цена начало января 2021 (т. р.)	Полная цена, конец марта 2021 (т. р.)	Цена м2, конец марта 2021 (руб.)	Динамика цены за период, за кв метр (%)
1 комн	1247,88	1386,13	44064,25	+10,46%
2 комн	1709,13	1762,25	39692,25	+3,25%
3 комн	1992,13	2168,75	37420,13	+7,68%

 

Новая планировка	Полная цена начало января 2021 (т. р.)	Полная цена, конец марта 2021 (т. р.)	Цена м2, конец марта 2021 (руб.)	Динамика цены за период, за кв метр (%)
1 комн	1711,70	1762,10	50 796,20	-+2,71%
2 комн	2460,30	2646,3	50 790,5	+7,98%
3 комн	2865,44	3051,44	46 862,56	+7,95%

 

Индивидуальная планировка	Полная цена начало января 2021 (т. р.)	Полная цена, конец марта 2021 (т. р.)	Цена м2, конец марта 2021 (руб.)	Динамика цены за период, за кв метр (%)
1 комн	2333,29	2472,71	61360,57	+5,86%
2 комн	3754,00	3909,00	63118,29	+4,79%
3 комн	5036,57	4982,29	61109,57	+1,10%

Средний прирост в цене 1 квадратного метра вторички за 1 квартал 2021 года - 5,75%. Новая вторичка (свежесданные дома, дома возрастом до 5 лет), растет быстрей, подтягиваясь до новостроек.

В общем, за активный период роста спроса и цен, с июля 2020 года по настоящее время (конец марта 2021) рост квадратного метра вторички составил 15,56%, в первом квартале ситуация усугубилась нарастаюющим дефицитом объектов на экспозиции.

Как поделились информацией риэлторы РК Регистрационное бюро, цены вернулись на максимальную отметку 2015 года. Так, например, купив на пике цен  в 2015 году 1 комнатную квартиру новой планировки в ЮЗР за 1800 тыс.руб.- в период с 2017 по май 2020 года продать ее можно было примерно от 1400 тыс.руб. На данный момент цена отросла на эти же 1800 тыс. руб.

На снижение цены влияла более высокая ставка по ипотеке и больший объем предложения на первичном рынке. На данный момент цены могут упереться только в покупательскую способность.

Новостройки. По стандарт классу (объекты массовой застройки) средний прирост -на 7,45% за 1 квартал 2021г.
 

Тенденции рынка жилья в текущий период

Желания продавцов и возможности покупателей. Переломный момент.

Дефицит жилья дает продавцам возможность поднимать цены. Поднимать цены продавцы будут до тех пор, пока показатели не упрутся в психологическую стену (сколько покупатели готовы отдать за такое жилье) и в покупателькую способность.

Но давайте посмотрим примеры целесообразности покупки сейчас:

Однокомнатная  квартира новой планировки в Центре

На данный момент увеличился разрыв между арендой 1 комнатной квартиры и ежемесячным платежом по ипотеке, он  составил около 4500 тысяч в месяц из-за роста цен.

Как насчет обменов? Может быть доплата осталась прежней?

При переезде из 1 комнатной хрущевки в 2 комнатную доплата осталась примерно на том же уровне, порядка 350-400 тыс, а вот в более ликвидном сегменте новых планировок разрыв вырос. Например,  на 2019 - начало 2020 года обмен 1 комнатной новой планировки в ЮЗР стоил порядка 500 тыс. (при средних ценах 1400 тыс и 1900 тыс). На данный момент обмен обойдется в порядка 700 тыс. (1800 тыс и 2500 тыс соответственно).
 

Дефицит жилья. Взгляд изнутри.

По данным сайта авито (самый наполняемый ресурс области) - максимальное количество объектов на рекламе 4 квартала 2020 года - октябрь, которое логично снизилось к концу декабря. Самый дефицитный месяц 1 квартала - февраль 2021 года - объем предложений просел на 20% по сравнению с октябрем 2020 г. (напомним, рост цен в квартале - на 5,75 по вторичке).

Но картина начала меняться! В марте рынок начал насыщаться, объем предложений расти(прирост- на 1700 обьъектов за  месяц), превысив данные ноября 2020 г.(см. график).

Конечно, дефицит объектов еще есть (как на вторичке, так и на первичке, объем строительства которой падает по 9% с 2018 года каждый год). Картина дефицита разнится по локациям. Но спрос покупателей на такие цены начинает охладевать. Это уже видно и по снижению звонков по отзывам риэлторов, так и по обратной связи от потенциальных покупателей, которые хотели выйти на рынок.

Что в спросе сейчас?

Жилье с ремонтом.

Квартиры «под ключ», на решение о покупке готовой квартиры влияют как цены на стройматериалы, так и растущее количество молодых покупателей, которые выбирают «картинку», хотят готовый продукт, причем далеко не всегда для них важен год постройки и ликвидность.

Квартиры без ремонта стоят на экспозиции гораздо дольше, часто их выкупают инвесторы под ремонт, выставляя в рекламу готовый объект по верхней границе рынка.

Ожидания на второй квартал, до конца 2021 года

Как мы делились своим мнением, давая обзор 2020 года, 2021 год мы видим кризисным.

В первом квартале это ощутили профессиоанальные участники рынка, столкнувшись с дефицитом предложения, отсюда и снижением продаж как на вторичке, так и на рынке новостроек. Начал и исчерпывать себя ресус роста цен, примеры дисбаланса цен предложений и покупательской способности мы привели выше.

Рынок в ожидании роста ключевой ставки ЦБ. Сегодня, 23 апреля 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 0,5 процентных пункта - до 5% годовых, второе повышение с марта. С июля 2020-го показатель держался на рекордно низком уровне в 4,25%. Идут разные реакции на планы ЦБ поднять ставку в ближайшие годы до 6%. Но ценам на рынке недвижимости нужно остыть, повышение ставки будет этому способствовать.

Резюмируя, можно сказать - страх, что льготная ипотека скоро закончится, увеличение себестоимости строительства, снижение объемов стройки давят цены на новостройки вверх, подтягивая вторичку. Платежеспособность, которая уже перестает дотягиваться, начнет давить вниз, наполняя рынок свободными предложениями. В случае непродления программы льготной ипотеки «для всех», часть покупателей перейдет на вторичку.

Поддерживающие факторы для спроса - остается ипотека, расширенная программа материнского капитала (подробнее в обзоре), планы точечно продолжать использовать льготную ипотеку, включая субсидирование рынка ИЖС.

В подготовке материалов учавствовали аттестованные аналитики РК Регистрационное бюро.