Рынок недвижимости перегрет до предела. События на Украине и санкции в отношении России, которые привели к обвалу рубля, делают его буквально раскаленным. Не завершится ли ажиотаж жесткой стагнацией? Как будут вести себя цены на жилье в нашем регионе и за его пределами, а главное, что делать кировчанам: срочно вкладывать деньги в недвижимость или ждать, когда спрос на нее снизится? Обо всем этом интернет-порталу Kirov.ru рассказал директор оператора недвижимости «Перспектива 24-Киров» Анатолий Аркадьевич Салтыков.
- Как, на Ваш взгляд, можно охарактеризовать текущую ситуацию на рынке недвижимости?
- Рынок недвижимости переживает состояние, близкое к ажиотажу. Буквально сразу после того, как президент страны объявил о начале специальной военной операции на Украине, на рынке недвижимости начались процессы, которые не были понятны никому: продавцы не знали надо ли продавать, покупатели - надо ли покупать. В условиях обвала валютного рынка, остановки работы биржи и так далее, люди кинулись спасать свои сбережения, кировчане - не исключение. А поскольку одним из гарантов сохранения денежных средств является недвижимость, то стали вкладываться в нее. Отсюда наблюдаемый спрос на жилье в Кирове, как и в других городах. Мы как оператор недвижимости наблюдаем увеличившееся количество сделок с недвижимостью и входящих звонков с просьбами помочь приобрести квартиру.
- Эта тенденция нарастает?
- Да, особенно в последние две недели, что подтверждается информацией по количеству сделок, осуществляемых по ипотеке в Сбербанке: официальная статистика «Домклик».
- Какая недвижимость пользуется наибольшим спросом?
- Пользуются спросом 1 и 2-х комнатные квартиры - «ядро» продаж, которое интересует клиентов всегда. Недвижимость на текущий момент – это альтернатива вкладам по ставке 21 - 25% годовых, и так называемая «твердая» валюта.
- Это действительно более выгодно?
- Наверное уместнее даже говорить не столько о выгоде, сколько о надежности сохранения денежных средств, которые в настоящее время у человека есть, образно говоря, в кармане. Недвижимость всегда являлась одним из самых ценных и «стойких» активов.
- Честно говоря, все это очень напоминает ситуацию конца 2014 года, когда из-за девальвации рубля на фоне обвала цен на нефть и западных санкций люди тоже чуть ли не выстраивались в очередь за квартирами. И мы помним, чем это закончилось.
- Кризис 2014 года действительно сравнительно недавний и его последствия еще свежи в памяти. Если смотреть тенденцию рынка того периода, когда и ключевая ставка поднялась до 17% годовых, выросли ипотечные ставки (но они все же были существенно ниже, чем сейчас) и курс доллар в краткосрочном периоде, то действительно можно провести аналогию с днем сегодняшним. В 2014 году наблюдался существенный подъем стоимости квадратного метра жилья на рынке г. Кирова, а уже со второго квартала 2015 года пошел резкий спад, который продолжался до 2018 года.
- Получается, у нас есть перспектива повторить эту историю?
- Все будет зависеть от тех решений, которые примет государство. На текущий момент уже разработаны и применяются меры поддержки строительной отрасли. До 1 апреля сохранены программы по новостройкам, которые позволяют клиентам приобретать их под очень приятную ставку: «семейная» ипотека – от 4,6% до 6% годовых, новостройки с господдержкой – от 5,75% до 7% годовых. Благодаря этому рынок по новостройкам жив, и они дорожают с периодичностью в 1-3 дня. И не важно, идет ли речь о Кирове или Москве, Санкт-Петербурге, стоимость квадратного метра в новостройках растет практически ежедневно, при этом они уходят как «горячие пирожки».
- Приведите конкретный пример.
- Буквально сегодня к нам обратился клиент, который планировал приобрести определенную квартиру, но через 3 часа аналогичных квартир уже в принципе не было. На позапрошлой неделе у клиента был такой случай: мы смотрели для него определенную квартиру в Москве, у определенного застройщика. Стоимость квартиры была 6,5 млн руб., на следующий день - 6,8 млн, сейчас - 7,3 млн. За 1,5 недели цена на нее поднялась на 800 тыс. руб.
- Наибольший спрос на новостройки благодаря программам, действующим до 1 апреля?
- Спросом пользуется все: и новостройки, и вторичная недвижимость. Те, кто хотят инвестировать, но провести при этом инвестицию через ипотеку, берут новостройку. Те, кто имеет наличные средства, стараются уйти на рынок вторичной недвижимости, потому что баланс между однокомнатной квартирой в новостройке и на вторичном рынке все же присутствует. Для примера: сейчас самая маленькая студия в г. Кирове в черновой отделке стоит порядка 2,3 млн руб. Почти два года назад можно было за эти средства приобрести 2-х комнатную квартиру в кирпичном доме в новом жилищном комплексе, в чистовой отделке.
- Насколько уместен вопрос о стоимости 1 квадратного метра?
- Эта информация устаревает моментально, потому что вечером цена за «квадрат» одна, а утром уже другая. На ажиотажном спросе продавцы поднимают цены. Мы наблюдаем такую тенденцию: сделки разваливаются, когда продавец видит, что рынок новостроек тоже растет и поэтому решает сменить стоимость своего объекта. Он даже готов вернуть аванс риэлтору, который позволяет выйти на сделку, если клиент не согласен доплатить ту разницу, на которую рассчитывает продавец.
- Как долго такая ситуация продержится?
- Сейчас на рынке есть еще клиенты с одобренным решением по ставке 10-12% годовых для приобретения вторичного жилья. Эти клиенты также «подогревают» рынок. И хотя пул клиентов с низкими ставками исчезнет, на смену им придут клиенты, которые ожидают, когда уменьшится спрос и цена квадратного метра пойдет вниз.
До 1 апреля обозначено существование льготных ставок по господдержке. А дальше все будет зависеть от решения ЦБ России, будет или нет изменена ключевая ставка. И на основании этого с 1 апреля станет известно, изменятся ли программы господдержки.
- Повлияет ли это существенно на рынок недвижимости?
- Да, влияние будет в любом случае, потому что увеличение ежемесячного платежа на новостройку при постоянно растущей цене на нее, ограничит определенному контингенту клиентов доступ на рынок недвижимости в принципе. Поэтому все ожидают следующих шагов от государства.
- Получается, с 1 апреля изменится и покупательская способность кировчан?
- Разумеется. Возьмем ставку по ипотеке 19,5 % годовых. При стоимости квартиры на вторичном рынке 3 млн руб., ежемесячный платеж клиента в течение 30 лет будет примерно 49 тыс.руб. Для нашего региона это практически неподъемная сумма. В этом случае большинство кировчан останется без возможности приобрести жилье.
Еще пример: продали жилье, чтобы купить большее по площади с доплатой в размере 900 тыс.руб. В этом случае ежемесячный платеж по ипотеке на сумму 900 тыс.руб. по ставке 19,5% годовых на 20 лет - 15 тыс руб. Сумма вполне подъемная.
В 2015 году ключевая ставка, как и ставки по ипотеке спустя время начали отыгрываться, пошли вниз. Поэтому, при изменении ставок по ипотеке в сторону уменьшения, клиент сможет бесплатно рефинансироваться через ОН «Перспектива-24» в Кирове. Мы сможем для нашего клиента найти наиболее оптимальный вариант рефинансировать ипотечный кредит среди банков - партнеров компании, уменьшив сумму платежа или срок платежа - на его выбор.
Дополнительно, ОН «Перспектива-24» предоставляет скидки по ипотеке от банков – партнеров. Мы предлагаем нашим клиентам выстроить индивидуальный график гашения платежей, исходя из его платежеспособности. Например, в текущем периоде клиент не готов много выплачивать, а через какой-то период времени (супруга выходит из декретного отпуска), он может заложить более крупные платежи, что позволит сэкономить на процентах, которые насчитываются на остаток по кредитам.
Также с ноября 2021 года соучредителем компании «Перспектива-24» стала группа компаний «Самолет» - это один из крупнейших и надежных застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга. И нашим клиентам мы предоставляем возможность воспользоваться различными выгодными предложениями от этого застройщика.
- Кстати, любопытна тактика поведения застройщиков. Актуальны ли от них рассрочка, скидки, акции? Или все это ушло в прошлое?
- В Кирове многие застройщики ушли от акционных предложений. Группа компаний «Самолет» с прошлой недели возобновила дополнительные предложения для клиентов – это и ипотека под 10% годовых (для тех, кто не попадает под «семейную» ипотеку или господдержку), а также продукт «трейд-ин». Например, клиент продает квартиру в Кирове и покупает новостройку в Санкт-Петербурге или Москве. ОН «Перспектива-24» в Кирове на 90 дней фиксируется стоимость новостройки ГК «Самолет», что очень важно сейчас при имеющейся динамике цен. При этом, мы как партнер ГК «Самолет» реализуем его квартиру на рынке недвижимости г. Кирова, а далее клиент уже оплачивает ту сумму, которая необходима для покупки новой. Подобные заявки сейчас поступают очень активно.
- Помимо Кирова, в недвижимость каких городов вкладывают деньги кировчане?
- Смотря для чего ему нужна недвижимость. У нас есть сделки по Белгороду, Казани, Чебоксарам. Сейчас более востребованы Санкт-Петербург и Москва, когда клиенты инвестируют средства именно в новостройки.
- В кризисные периоды активизируются мошенники. Рынок недвижимости - их лакомый кусочек.
- Совершенно верно и Киров - не исключение, поэтому в рамках текущей ситуации осуществлять сделки с недвижимостью самостоятельно крайне опасно. ОН «Перспектива-24» предоставляет клиенту гарантию безопасности сделки до 10 млн. руб., то есть в случае, если сделка будет оспорена, мы вернем покупателю денежные средства.
- Давайте подведем итог. Как вести себя потенциальному покупателю: занять выжидательную позицию и не покупать пока жилье или приобретать недвижимость прямо сейчас?
- Если вы ориентируетесь на те средства, которые у вас уже есть и хотите их сохранить, то, конечно, приобретайте недвижимость. Бояться того, что она резко упадет в цене, не нужно. Если вы инвестируете в жилье, у вас всегда есть возможность сдать его в аренду, спрос на аренду тоже увеличивается.
Эксперты делают разные прогнозы: например, говорят, что с апреля начнется стагнация цен на жилье. С лета, если не будет изменений по поддержке именно вторичного рынка, то рынок ждет серьезный спад. Брать сейчас квартиру или откладывать в надежде понижения цен - решать каждому самостоятельно, но важно понимать, а будет ли сегодняшний рубль, который вы сохранили, тем же рублем через определенный промежуток времени.
